Договір найму будівлі: актуальні питання

Створено: 2018-03-06 14:27:27Оновлено: 2018-03-06 14:28:20

Як би кожному криворіжцеві не хотілося володіти власним житлом, проте «свій кут» мають далеко не всі. Багато хто продовжує знімати квартири – самостійно або з сім'ями. Якщо раніше під оренду рідко укладали договори, не завжди дотримувалися всі формальності, то після підвищення комунальних тарифів, введення електронного декларування доходів для службовців, а також змін, що стосуються отримання субсидій, наймачі стали більш зацікавленими складати офіційні папери.

Саме тому, виконавчий комітет Криворізької міської ради вважає за необхідне роз’яснити порядок укладання та державної реєстрації права користування (найму, оренди) нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Укладення договору оренди нерухомого майна можна розділити на три основні етапи:

1. Підготовка до укладення договору.

2. Укладання договору оренди та його підписання.

3. Державна реєстрація права найму.

ПІДГОТОВКА ДО УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ

Перш ніж укладати договорів оренди нерухомості, необхідно з’ясувати:

-    чи є орендодавець власником нерухомого майна, що передається в найм;

-    чи є нерухомість спільною власністю декількох осіб;

-    чи не перебуває об’єкт нерухомості в іпотеці, під забороною або під арештом;

-    чи не укладався орендарем інший договір оренди на це помешкання з іншою особою;

-    чи є майнові права на нерухомість предметом спору в суді.

Відповідно до вимог Цивільного кодексу України, передавати в оренду нерухоме майно може лише її власник або довірена особа на підставі нотаріально посвідченої довіреності, а у випадку суборенди (піднайму) – первинний орендатор (наймач) з дозволу власника.

Отже, перш ніж укладати договір оренди, особливо на тривалий строк, необхідно впевнитися, що особа, з якою Ви збираєтеся укладати договір оренди, є власником нерухомості.

У орендодавця має бути оригінал правовстановлюючого документу на об’єкт нерухомості (нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, свідоцтво про права власності на об’єкт нерухомості, рішення суду тощо).

Право власності орендодавця на помешкання можна перевірити самостійно шляхом отримання Інформаційної довідки щодо об’єкта нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через мережу Інтернет, а саме: Кабінет електронних сервісів на сайті Міністерства юстиції України (https://kap.minjust.gov.ua/).

Крім того, до укладення договору оренди необхідно перевірити, чи не перебуває об’єкт оренди під арештом, в іпотеці або іншими обмеженнями. Адже, відповідно до Закону України «Про іпотеку», передача в оренду нерухомого майна, що є предметом іпотеки можливе лише з дозволу іпотекодержателя. Це також можна перевірити через зазначений електронний сервіс.

Слід мати на увазі, що у вказаних реєстрах може не бути відомостей щодо нерухомого майна, держану реєстрацію якого проводили бюро технічної інвентаризації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, який діяв в період з 2003 по 2013 роки.

Звертаємо увагу! Підтвердженням права власності на нерухоме майно, зареєстроване після 01 січня 2013 року, є виключно наявність відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

У разі, якщо нерухомість перебуває у спільній власності декількох осіб, то її передача в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших співвласників. Це також стосується випадку, коли орендодавець перебуває у зареєстрованому шлюбі.

Крім того, аби ще більше убезпечити себе, можна перевірити, чи є житло предметом спору в суді. Можливо, право власності на нього оспорюється іншою особою, або ж попередні орендарі зверталися до суду за захистом своїх порушених прав на це помешкання. Пошук таких судових справ можна зробити через Єдиний державний реєстр судових рішень (http://www.reyestr.court.gov.ua/).

Перевірити, чи не передана квартира в оренду іншій особі на той же період можливо лише, якщо такий договір посвідчувався нотаріусом шляхом отримання через нотаріуса витягу з реєстру правочинів щодо цього об’єкту нерухомості. Якщо ж орендар уклав договір оренди в простій письмовій формі, з’ясувати таку інформацію можливо лише з його слів, вписавши таке його твердження в договір оренди та передбачивши відповідні санкції за невідповідність такої інформації фактичним обставинам.

УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ

Договір оренди житлових приміщень, має бути укладений в простій письмовій формі та не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню навіть, якщо він укладається на строк більше ніж 3 роки.

Однак, договір може бути посвідчений нотаріально за вимогою однієї зі сторін. Тобто, за бажання Ви можете домовитися з орендодавцем про нотаріальне посвідчення договору оренди.

До істотних умов договору оренди нерухомості належать:

1. Предмет (яка саме нерухомість здається в оренду, її характеристики);
2. Сторони договору;
3. Розмір орендної плати і порядок розрахунків;
4. Строк дії договору.

ДЕРЖАВНА РЕЄСРАЦІЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ НЕРУХОМОСТІ

Чинним законодавством визначено, що обов’язковій державній реєстрації відповідно до закону підлягає лише право користування (найму, оренди) нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

Тобто, законодавство пов’язує виникнення у правонабувача обов’язку здійснити реєстрацію права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами винятково зі строком дії відповідного договору.

Звертаємо увагу! Строк дії договору оренди нерухомості може і не зазначатись у договорі. Однак, у такому випадку відповідно до закону такий договір буде вважатись укладеним строком на 5 років.

Для проведення державної реєстрації права користування (найму, оренди) нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) мешканці міста можуть звернутися до управління з питань реєстрації виконкому Криворізької міської ради, Центру адміністративних послуг «Віза» чи його територіальних підрозділів, розташованих у кожному районі міста.

ПІДВОДИМО ПІДСУМКИ

1. Власнику квартири дуже важливо приділити увагу правильному оформленню договору оренди, оскільки мова йде про збереження Вашої власності.
2. Пошук добросовісного орендаря є досить трудомістким процесом та потребує особливої пильності власника нерухомості.
3. У договорі оренди квартири можна прописати істотні умови та практично будь-які інші умови на свій розсуд, однак необхідно проаналізувати, чи не суперечитимуть вони чинному законодавству.
4. Договір найму помешкання укладений на строк понад 3 роки підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Договір оренди для орендаря (того, хто шукає помешкання) – це гарантія того, що при належному користуванні його не виженуть з житла достроково.

Для орендодавця (того, хто здає помешкання) договір – це запорука того, що орендар буде вчасно платити і відшкодує збитки за заподіяну майну шкоду (наприклад, якщо з його вини трапиться пожежа).

Таким чином, підписання договору є важливим для обох сторін, особливо якщо Ви збираєтеся укласти договір оренди нерухомості з фізичною особою на тривалий термін.

Ми працюємо для Вас!

Наші контакти:

• Управління з питань реєстрації виконкому Криворізької міської ради:

м. Кривий Ріг, вул. Героїв АТО, буд. 30; тел. 92-03-34, 92-03-22, 74-29-49;      

e-mail: [email protected].

• Центр адміністративних послуг «Віза»: м. Кривий Ріг, пл. Молодіжна, 1; «ГАРЯЧА ЛІНІЯ»- 0-800-500-459; e-mail: [email protected].