Земельна екзотика: цікаво про суперфіцій та емфітевзис

Створено: 2018-02-20 15:17:47Оновлено: 2018-02-20 15:18:52

Земля, придатна для будівництва або ведення сільського господарства, не завжди може бути передана у власність потенційному забудовнику або господарнику. Проте бажаючим офіційно оформити земельну ділянку не варто засмучуватись: існують правові інструменти, що дозволяють законно користуватись чужою ділянкою. існують і серед них є такі складні на перший погляд. Саме тому виконавчий комітет Криворізької міської ради вважає за необхідне роз’яснити мешканцям міста правовий режим специфічних прав користування чужим майном – «суперфіцій» і «емфітевзис».

Поняття «суперфіцій» та «емфітевзис»

Суперфіцій – користування земельною ділянкою для забудови.

Емфітевзис – користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Кожні з цих правовідносин мають переваги і недоліки. Про них треба знати, перш ніж віддати перевагу тому чи іншому варіанту.

Порівнювати суперфіцій та емфітевзис доцільно за тією ознакою, як в них врегульовані істотні умови використання землі:

• предмет користування;

• обсяг права власності користувача;

• оформлення прав;

• терміни користування;

• передача прав;

• припинення землекористування.

Предмет користування

Предметом користування в разі суперфіцію можуть бути:

• земельна ділянка з цільовим призначенням для будівництва та експлуатації житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка);

• земельна ділянка для індивідуального дачного будівництва.

Земля, відведена для ведення індивідуального садівництва, предметом суперфіцію бути не може, оскільки суперфіцій означає надання землі для забудови, а землі, надані для садівництва, відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення.

Якщо ж забудовник бажає побудувати будинок на ділянці, відведеній для ведення садівництва, правовим інструментом отримання землі є емфітевзис. Саме емфітевзис передбачає право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, в тому числі для садівництва.

Обсяг права власності користувача

Суперфіцій. Чинне законодавство встановлює право власності землекористувача на будівлі і споруди, збудовані на земельній ділянці, наданій для забудови на умовах суперфіцію.

Емфітевзис. Закон не містить прямої норми про право власності землекористувача на все побудоване на ділянці майно. Тому, рекомендуємо визначати право власності землекористувача на будівлі та споруди в договорі.

Оформлення прав користування

Підставою суперфіцію є договір або заповіт.

Емфітевзис виникає на підставі договору.

Закон не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення договорів суперфіцію та емфітевзису. Отже, для отримання права користування на підставі суперфіцію та емфітевзису досить укласти договір в простій письмовій формі.

Необхідно пам'ятати, що договори суперфіцію та емфітевзису підлягають обов'язковій державній реєстрації та є чинними з моменту реєстрації відповідного права у Державному реєстрі речових прав  на нерухоме майно.

Істотні умови суперфіцію та емфітевзису

Договір суперфіцію може містити лише мінімальний перелік умов, необхідних для реалізації права забудови.

Слід зазначити, що розмір плати є постійним і не підлягає зміні протягом усього терміну дії суперфіцію.

Умови договору емфітевзису аналогічні умовам договору суперфіцію.

Строки користування

При використанні чужої землі під забудову, договір укладається на тривалий термін. Тому важливо знати, як йдуть справи з термінами в разі суперфіцію та емфітевзису.

Суперфіцій може бути встановлений на певний строк або без встановлення будь-якого терміну.

Максимальний термін суперфіцію законом не встановлено. Отже, землекористувач може наполягати на терміні, який він вважає достатнім для того, щоб спокійно будувати будинок. Виняток становлять землі державної або комунальної власності, для яких максимальний термін дії суперфіцію становить 50 років.

Важливо пам'ятати, що закінчення строку дії договору суперфіцію є підставою для його припинення, після чого сторони зобов'язані вирішити, що робити далі:

• укласти новий договір суперфіцію;

• власник землі може викупити все побудоване на ній;

• власник будівель може викупити землю.

Якщо сторонам не вдається досягти угоди, спір вирішується в суді. Власник землі має право вимагати знесення будівель.

Якщо ж знесення заборонений законом (наприклад, на земельній ділянці збудовані пам'ятники архітектури, історії або культури) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може винести рішення, яке зводиться до одного з трьох вищезазначених варіантів.

Емфітевзис також може бути укладений на певний строк або безстроково. При цьому, як і в випадку з суперфіцію, максимальний термін емфітевзису не встановлено, крім земель державної і комунальної власності (для них максимальний термін - 50 років). Однак, на відміну від суперфіцію, для якого безстроковість договору не дає підстав для його розірвання, від договору емфітевзису, укладеного на невизначений термін, кожна зі сторін може відмовитися, попередньо повідомивши від це іншу сторону не менш, ніж за один рік.

Передача прав землекористування

Право суперфіцію може відчужуватися землекористувачем або передаватися в порядку спадкування (п. 2 ст. 413 ЦКУ), крім земель державної і комунальної власності (п. 3 ст. 102 1). При цьому,  діюче законодавство не містить будь-яких обмежень щодо документів, якими потрібно підтвердити передачу такого права.

Сказане про передачу права на суперфіцій вірно і по відношенню до емфітевзису, з тією лише різницею, що право на відчуження емфітевзису встановлено п. 2 ст. 407 ЦКУ.

Припинення землекористування

Підставами для припинення суперфіцію та емфитевзису є:

• закінчення строку дії договору;

• збіг в одній особі землекористувача і власника ділянки;

• відмови землекористувача від права користування;

• невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.

Існують і інші підстави припинення права користування, які є загальними для всіх видів землекористування:

• використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

 • використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Звертаємо увагу землекористувачів! Зареєструвати право користування чужою земельною ділянкою просто, доступно, якісно можна звернувшись до Центру адміністративних послуг «Віза» та його територіальних підрозділів чи  управління з питань реєстрації виконкому Криворізької міської ради.

Державна реєстрація прав проводиться в строк, що не перевищує п’яти робочих днів.

За результатами реєстрації замовник отримує витяг із Державного реєстру прав, який підтверджує набуття права на землю.

Ми працюємо для Вас!

Наші контакти:

• Управління з питань реєстрації виконкому Криворізької міської ради:

м. Кривий Ріг, вул. Героїв АТО, буд. 30; тел. 92-03-34, 92-03-22, 74-29-49;      

e-mail: [email protected].

• Центр адміністративних послуг «Віза»: м. Кривий Ріг, пл. Молодіжна, 1;

«ГАРЯЧА ЛІНІЯ»- 0-800-500-459; e-mail: [email protected].