ОСББ не є власником квартир, а лише їх обслуговує

Створено: 2018-09-13 15:14:38Оновлено: 2018-09-13 15:16:43

(інформує Департамент розвитку нфраструктури виконкому Криворізької міської ради)

        Напевно ні для кого не є секретом, що у нас в країні вже практично немає комунального житлового фонду. Лишилося менше 5% квартир, які ще не приватизовані чи не є приватною власністю.

         Тобто 95% житла – це приватні квартири, а з ними і самі будинки, які фактично отримали свого колективного співвласника.

         Тобто, кожний багатоквартирний будинок – це є громада співвласників багатоквартирного будинку. Саме юридична реєстрація факту Об’єднання цієї громади співвласників і є створенням ОСББ.

         Наші люди поки що продовжують вважати, що їх власністю є лише квартири, а сам будинок – це вже власність міста чи управителя будинку та прибудинкової території, тобто, тому що будинки рахуються на їх балансі. Але це хибне ствердження! Балансоутримування будинку ніяким чином не впливає на факт власності. До того ж на теперішній час Кабінетом Міністрів прийнято нормативний документ (Постанова КМУ від 20.04.16 №301), яким визначено процедуру списання багатоквартирних будинків з балансового обліку та вже чинні Закони України, що регулюють питання багатоквартирного житлового фонду вже взагалі не містять такого поняття як «балансоутримувач».

         Насправді, відповідно до частини другої статті 382 Цивільного Кодексу України визначено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

         Тобто, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками самого будинку в цілому, а також всього загального неподільного майна та обладнання, яке в ньому знаходиться.

         Таким чином, всі власники квартир і приміщень багатоквартирного будинку повинні чітко зрозуміти наступне: будинок – це НАШЕ спільне майно і саме нам вирішувати, як і яким чином його утримувати.

         Щоби прийняти колективне рішення щодо утримання будинку, якраз і є допомогою факт створення у будинку ОСББ. Саме через законний механізм в ОСББ працює демократичний принцип прийняття колегіальних рішень. Більшість проголосувала за те, щоби залишитися на обслуговуванні в Управителя – добре, так тому бути. Проголосували за те, щоби змінити Управителя та найняти інше підприємство – так і буде. Проголосували, що будемо самостійно хазяйнувати – і це можливо.

         Головне в цьому те, що співвласники отримують від створення ОСББ у своєму будинку ПРАВО на вибір: з ким, як, і за якого розміру коштів буде утримуватися їх спільне майно.

         Багато хто з мешканців будинків висловлює наступну позицію: ви, влада, зробіть нам спочатку капітальний ремонт у будинку, от тоді, можливо, поговоримо про ОСББ.

         Потрібно визнати, що така ультимативна позиція мешканців є відголоском пострадянського менталітету громадян нашої країни і у певній мірі є зрозумілою. Наші люди поки що продовжують вважати, що їх власністю є лише квартири, а сам будинок – це вже власність міста чи Управителя. Тим не менш мусимо визнати і об’єктивні причини. Враховуючи застарілий стан більшості житлових будинків, його співвласники розуміють, що не зможуть самостійно і повністю профінансувати капітальний ремонт свого спільного майна і тому налаштовані надалі очікувати від місцевої влади та держави виділення коштів на їх будинки.

         Але давайте реально подивимося на це сподівання людей.

         Потрібно реально дивитися на фактичний стан речей і не чекати «другого пришестя», а прийти до розуміння наступного: Будинок – це НАШЕ спільне майно і саме НАМ, його співвласникам, потрібно думати про те, що з ним робити!

         Необхідно однозначно визнати, що держава чи місцева влада не зможе у повному обсязі капітально відремонтувати за кошти бюджету фактично чужу приватну власність, хоч і колективну. Тим самим визнати безперспективність сподівань, що з податків всіх мешканців міста будуть постійно надалі виділятися кошти на ремонти приватизованих будинків.

         Багато ще приходиться чути про таке, що «ми платимо великі кошти у тарифі від Управителя, там прописаний поточний ремонт, то нехай вони і ремонтують!»

         І знову потрібно визнати, що за останні 20 років не було закладено у цей тариф жодної копійки на відрахування для капітального ремонту. У тарифі «від Управителя» йде мова саме про поточне обслуговування та поточний ремонт елементів будинку. А що це таке за нормативними документами? Це ремонт не більше ніж 5-10% від всього елементу чи конструкції. Тобто, якщо, наприклад, застаріла каналізаційна труба має довжину 100 м, то грошей з тарифу на поточний ремонт (заміну) визначено не більше ніж на 7 метрів. Навіть якщо при самому належному утриманні кожний рік міняти по 7 м, то зрозуміло, що немає шансів досягнути навіть 6-7 частини від всієї труби, бо вже застаріє та зіпсується раніше замінена. А скільки ще інших елементів будинку так само потребують ремонту? І, якщо врахувати, що тарифи не відповідають фактичній собівартості, і те, що ЖЕКу з загальної суми нарахувань потрібно спочатку сплатити податки в повному обсязі, то картина з поточними ремонтами взагалі стає сумною, а про якість капітальних і мови немає. Ось така, на жаль, реальність…

         Разом з цим, з огляду на рівень доходів громадян, остаточне перенесення всіх видатків з утримання належного їм майна видається передчасним. Значна частина громадян не готова до цього не лише фінансово, але й морально.

         Розуміючи це та враховуючи, що оплатити вартість більшості необхідних робіт співвласники багатоквартирних будинків не в змозі, у місті діє Програма підтримки ОСББ, спрямована на надання допомоги в утриманні будинків у належному стані та збереження їх експлуатаційних властивостей (фінансуванні капітальних ремонтів житлового фонду).

         Ураховуючи, що у 2016 році створено найбільшу кількість об’єднань співвласників  багатоквартирного будинку, виникла значна кількість бажаючих об’єднань в отриманні фінансової допомоги на виконання капітального ремонту. Тому впроваджено конкурсний відбір об’єднань та розроблено Положення про конкурс міні-проектів «Мій дім – ОСББ».

         До участі у конкурсі міні-проектів «Мій дім – ОСББ» запрошуються лише ті об’єднання, які не отримували допомогу з міського бюджету на виконання робіт з капітального ремонту будинку та прийняли будинок на баланс об’єднання.

         У 2018 році фінансуються за рахунок коштів з міського бюджету капітальні ремонти конструктивних елементів 23 житлових будинків, мешканцями яких створено ОСББ та які стали переможцями конкурсу. При цьому вид робіт та їх виконавця ОСББ визначають самостійно.

         ОСББ є неприбутковою організацією і у разі, коли стає необхідність самостійно хазяйнувати у будинку через статутні органи, розмір внеску на утримання будинку та території визначається виключно самими мешканцями. Підрахували витрати на утримання, зробили кошторис, визначили розмір внеску з квадратного метра і затвердили це зборами. Все, нікуди не треба йти погоджувати або затверджувати в органах влади.

         Крім того, ОСББ не є платником ПДВ, тому ці 20%, які у ЖЕКу сьогодні відраховуються і не можуть йти а обслуговування будинку, в ОСББ залишаються в повному обсязі і їх цілком можна акумулювати на особистий рахунок будинку для створення ремонтно-резервного фонду та використовувати на цільові потреби свого будинку.

         ОСББ, укладаючи відповідні договори, як колективний замовник житлово-комунальних послуг у їх виконавців, може більш якісно впливати на належне виконання послуг, має право змінити поганого виконавця та укласти договір з іншою, як юридичною, так і фізичною особою.

         Рішення прийняті в ОСББ згідно Статуту є обов’язковими до виконання всіма співвласниками будинку, незалежно від того, чи став такий власник квартири членом ОСББ чи ні. У будь-якому разі власник квартири чи приміщення зобов’язаний приймати участь в утриманні будинку та території і своєчасно сплачувати всі належні платежі. Якщо знаходиться такий власник, що не бажає сплачувати свою частку платежів, то суд, як правило, через судовий наказ приймає рішення на користь ОСББ і такому боржнику прийдеться сплатити не тільки суму боргу, але і за юридичні послуги та за витрати суду.

         У певної пільгової категорії громадян, яка проживає в будинках де створено ОСББ, залишається право на отримання пільг та субсидій у повному обсязі.

         Законодавством передбачено для ОСББ право на отримання прибудинкової території у власність або в оренду. Таким чином, саме мешканці будинку, де створено ОСББ, зможуть мати право визначати, що саме розміщувати на своїй прибудинковій території або навіть отримувати сплату за її використання, наприклад, за стоянку автомобілів та використовувати ці кошти на поліпшення стану свого будинку.

         Ніхто не може розпоряджатися своїм майном краще, ніж його власник. І саме власнику, а у випадку ОСББ – співвласнику, закон надає право вибору найкращого способу управління своїм спільним майном. ОСББ – це механізм управління спільним майном у багатоквартирному будинку, тому це не далеке майбутнє, а є реальним сьогоденням.

Ми працюємо для Вас!
Наша якість – Ваша довіра!

Контакти Центру адміністративних послуг «Віза»:
Тел. 0-800-500-459 (безкоштовно),
e-mail: [email protected]